Zankl.update - Das Online-Update im bürgerlichen Recht

Beitrag von ao. Univ.-Prof. Dr. Wolfang Zankl

In diesem Fall geht es um den Entfall oder die Minderung des Mietzinses, wenn Geschäftsräume wegen Covid nicht oder nur eingeschränkt benützbar sind. Eine Regelung wird in §§ 1104 f. für den Fall einer „Seuche“ getroffen. Die Preisgefahr für „außerordentliche Zufälle“ trägt demnach der Vermieter. Umstritten ist die rechtliche Lage dennoch. Die Klägerin in diesem Anlassfall war die Vermieterin eines Geschäftlokals, das als Reisebüro genutzt wird, die Beklagte dessen Mieterin. Der Grund für den Streit war der von 16. März bis 30. April andauernde „Lockdown“, während diesem die Klägerin ihr Reisebüro schließen musste. Der erwirtschaftete Umsatz in dieser Zeit betrug im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum nur einen Bruchteil (weniger als 10 %). Obwohl ab 1. Mai 2020 keine gesetzliche Beschränkung mehr für die Geschäftstätigkeit der Beklagten galt, ließ diese das Geschäft noch geschlossen. Ab Juni 2020 öffnete die Betreiberin das Geschäft für vier Stunden am Tag und ab Herbst bis 16. November zwei bis drei Stunden am Tag. Die Beklagte zahlte den Mietzins für den Monat März schon vor dem 16. März 2020, teilte der Vermieterin jedoch am 27. März 2020 schriftlich mit, dass sie die Mitzinszahlungen wegen des Betretungsverbots für den Kundenbereich bis auf Weiteres einstelle. Am 3. April lehnte dies die Klägerin ab und mahnte am 10. April 2020 den Mietzins für April 2020 bei der Mieterin ein. Im April 2020 zahlte die Beklagte keinen Mietzins. Im Mai 2020 zahlte sie dann die Differenz zum Gesamtmietzins durch Aufrechnung mit dem aliquoten Mietzins für März 2020.

Die Klägerin begehrte die Zahlung der anteiligen offenen Mietzinse für April und Mai 2020. Begründet hat sie dieses Begehren damit, dass der Kundenbereich zwar nicht genutzt werden konnte, die Bürotätigkeiten des Reisebüros aber nicht von den Maßnahmen betroffen waren. Es sei ihrer Meinung nach keine Mietzinsminderung von mehr als 30 % gerechtfertigt, weswegen sie 70 % des Mietzinses fordere. Pandemiebedingte Nachteile der Beklagten habe nicht sie als Vermieterin, sondern die Beklagte als Unternehmerin zu tragen. Die Beklagte wandte ein, von 16. März bis 30. April 2020 sei das Geschäftslokal „objektiv gänzlich unbrauchbar“ gewesen, weshalb sie für diesen Zeitraum zum Einbehalt des gesamten Mietzinses berechtigt gewesen sei. Das Erstgericht verpflichtete die Beklagte zu einer Zahlung von 1.006.30 EUR. Der Beklagten stehe eine Mietzinsminderung zu, diese sei nach der Gebrauchseinschränkung für das Bestandsobjekt zu bemessen. Die Beklagte schulde daher für die Zeit von 1. bis 15. März den gesamten und für die Zeit von 16. bis 31. März 2020 sowie für den Monat April 2020 den aliquoten Mietzins von 70 %, während ab Mai 2020 wieder der volle Mietzins zu bezahlen gewesen sei. Das Berufungsgericht machte eine Kehrtwendung und wies das gesamte Klagebegehren ab. Die COVID-19- Pandemie und deren Folgen seien nicht dem allgemeinen Unternehmerrisiko zuzuordnen. Ein Restnutzen des Bestandobjekts habe für die Beklagte infolge des massiven Umsatzrückgangs auf 10 % nicht mehr bestanden, weshalb das gesamte Klagebegehren nicht berechtigt sei.
Der OGH stellte das Urteil des Erstgerichts wieder her. Zwar hat der Oberste Gerichtshof wiederholt entschieden, dass keine Miete zu zahlen ist, wenn ein Geschäftslokal aufgrund eines Betretungsverbots infolge der Pandemie unbenützbar ist. Aber: Schon die bloße Möglichkeit, das Geschäft in irgendeiner Form weiterzuführen, kann als verbleibender Restnutzen zu werten sein - es sei denn, die Weiterführung wäre dem Mieter nicht bzw. nicht sofort zumutbar. Ein pandemiebedingter Umsatzrückgang reicht für sich alleine noch nicht aus, um einen Anspruch auf Entfall des Mietzinses zu begründen. Umsatzeinbußen sind nur dann für eine Minderung des Mietzinses beachtlich, wenn die behördliche Schließung des Geschäftslokals dafür kausal gewesen ist, nicht aber, wenn diese auf andere Gründe, wie etwa auf die Verminderung der Reiseaktivitäten zurückzuführen sind (3 Ob 209/21p).

Dieses Update betrifft folgende Teile der Bücher:
o Zankl, Bürgerliches Recht⁹ Rz 172
o Zankl, Casebook Bürgerliches Recht¹⁰ Fall 132
o Zankl, Zivilrecht 24³ Seite 68 und unter dem Begriff „Miet- oder Pachtzinsminderung“